ब्रेकिंग

संपादकीय

मानिव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया

Wrutuja pandharpure
26 Apr 2025

विद्यावाचस्पती विद्यानंद, गृहनिर्माण व पुनर्विकास सल्लागार

(मोबा. +९१ ७७०९६१२६५५)

मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स ही महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स (बांधकाम, विक्री, व्यवस्थापन आणि हस्तांतरणाच्या संदर्भातील नियमन) अधिनियम, १९६३ अंतर्गत कायदेशीर तरतूद आहे, ज्याला सामान्यतः MOFA म्हणून ओळखले जाते. ही एक वैधानिक प्रक्रिया आहे, ज्याद्वारे गृहनिर्माण संस्थेच्या जमिनीचे आणि इमारतीचे मालकी हक्क तसेच शीर्षक विकासकाकडून (किंवा प्रवर्तक) सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे विकासकाच्या सक्रिय सहभागाची किंवा संमतीशिवाय हस्तांतरित केले जातात.

सोप्या भाषेत, मानिव अभिहस्तांतरण हे सुनिश्चित करते की ज्या गृहनिर्माण संस्थांनी सर्व कायदेशीर जबाबदार्‍या तसेच प्रक्रिया पूर्ण केल्या आहेत, त्या कायदेशीर प्राधिकरणाच्या हस्तक्षेपाद्वारे मालकी हक्क मिळवू शकतात, जरी बिल्डर किंवा विकासक कन्व्हेयन्स डीड पूर्ण करण्यास अपयशी ठरला किंवा नकार दिला तरीही.

मानिव अभिहस्तांतरण मुख्य कायदेशीर आधार

१.MOFAचे कलम ११:बिल्डर किंवा प्रवर्तकाने सोसायटीच्या नोंदणीच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत कन्व्हेयन्स डीड अंमलात आणणे आवश्यक आहे. त्याचे पालन न केल्याने समाजाला कायद्यानुसार मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स मिळू शकतो.

२. महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स (सुधारणा) कायदा, २००८:या दुरुस्तीने मानिव अभिहस्तांतरण आणण्यात आला असून बिल्डर किंवा जमीन मालक त्याचे पालन करण्यात अयशस्वी झाल्यास मालकी हस्तांतरणासाठी सक्षम प्राधिकरणाशी संपर्क साधण्यासाठी सोसायट्यांना सक्षम करते.

३. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०:या कायद्यांतर्गत नोंदणीकृत संस्थांना मानिव अभिहस्तांतरण कार्यवाही सुरू करण्यासाठी जिल्हा उपनिबंधक (DDR) यांच्याकडे संपर्क साधण्याचा अधिकार आहे. प्रक्रिया समजून घेणे

मानिव अभिहस्तांतरण सुरू केले जाते, जेव्हा सहकारी गृहनिर्माण संस्था सक्षम प्राधिकरणाकडे प्रमाणपत्र जारी करण्यासाठी अर्ज करते आणि सोसायटीच्या नावे मालकी हस्तांतरण घोषित करते. हे प्रमाणपत्र कायदेशीर पुरावा म्हणून काम करते, ज्यामुळे सोसायटीला मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात कन्व्हेयन्स डीडची स्वतंत्रपणे नोंदणी करता येते.

सक्षम प्राधिकारी: जिल्हा उपनिबंधक (DDR) किंवा MOFA अंतर्गत सक्षम अधिकारी कागदपत्रांची पडताळणी आणि मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स मंजूर करण्यासाठी जबाबदार आहेत.

आवश्यक सहाय्यक कागदपत्रे:

१.सोसायटी नोंदणी प्रमाणपत्र

२.मंजूर इमारतीच्या आराखड्याची प्रत

३.फ्लॅट खरेदी करणार्‍यांची यादी

४.फ्लॅट मालकांसोबत केलेल्या विक्रीचे करार

५.बिल्डर किंवा डेव्हलपरला केलेल्या पेमेंटचा पुरावा

मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड-कन्व्हेयन्सचे महत्त्व

१. कायदेशीर मालकी: हे गृहनिर्माण संस्थेला जमीन आणि इमारतीचे कायदेशीर शीर्षक, मालकी देते;ज्यामुळे त्यांना कोणत्याही अडथळ्यांशिवाय मालमत्तेची देखभाल, नूतनीकरण किंवा पुनर्विकास करणे शक्य होते.

२. तृतीय-पक्षाच्या दाव्यांपासून संरक्षण: हे सोसायटीच्या नावावर शीर्षक नोंदवलेले असल्याची खात्री करून अनधिकृत दावे किंवा बोजांपासून सोसायटीचे संरक्षण करते.

३. पुनर्विकासासाठी पात्रता: सोसायट्या जमिनीच्या मालकीशिवाय पुनर्विकास प्रकल्प करू शकत नाहीत, जे मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स सुविधा देते.

मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्सशी संबंधित गैरसमज

१. कन्व्हेयन्स आणि डीम्ड कन्व्हेयन्समधील गोंधळ: अनेकांचा असा समज आहे, की डीम्ड कन्व्हेयन्स हे कन्व्हेयन्स डीडची गरज दूर करते; परंतु हे चुकीचे आहे. मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स केवळ सोसायट्यांना गैर-सहकारी विकासकांना बायपास करण्याची आणि स्वतंत्रपणे डीडची अंमलबजावणी करण्याची परवानगी देऊन प्रक्रिया सुलभ करते.

२. ऑटोमॅटिक टायटल ट्रान्सफरची धारणा: काही सोसायट्या असे मानतात की सोसायटीची नोंदणी ही जमिनीच्या मालकीशी समान आहे. तथापि, सोसायटीने त्याचे मालकी हक्क कायदेशीररित्या स्थापित करण्यासाठी मानिव अभिहस्तांतरण प्राप्त करणे आवश्यक आहे.

३. विकासकाची भूमिका: असा गैरसमज आहे की मानिव अभिहस्तांतरण सर्व जबाबदार्‍या विकसकाला सोडून देतो. ते विकसकावरील अवलंबित्व काढून टाकत असताना, ते आधीच्या वचनबद्धतेसाठी किंवा वैधानिक देयांसाठी विकासकाचे दायित्व माफ करत नाही.

गृहनिर्माण संस्थांसाठी व्यावहारिक परिणाम

१. पुनर्विकासाची सुलभता:मानिव अभिहस्तांतरण पुनर्विकास प्रक्रिया सुलभ करते, कारण बहुतेक प्राधिकरणांना बांधकामासाठी परवानगी देण्यापूर्वी जमिनीची स्पष्ट मालकी आवश्यक असते.

२. कर्ज आणि निधीमध्ये प्रवेश: मालकी स्थापित केल्यावर, सोसायटी देखभाल, दुरुस्ती किंवा पुनर्विकासासाठी आवश्यक असलेल्या कर्जासाठी मालमत्ता गहाण ठेवू शकतात.

३. मालमत्ता कर आणि हस्तांतरण नोंदी:मानिव अभिहस्तांतरण सोसायट्यांना मालमत्ता कर रेकॉर्ड आणि इतर महापालिका दस्तऐवज अद्ययावत करू देते, पारदर्शकता आणि अनुपालन सुनिश्चित करते.

सरकारी फॉर्म आणि संदर्भासाठी स्वरूप

१. फॉर्म तखख : चजऋ॒ अंतर्गतमानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्ससाठी अर्ज

२. फॉर्म तखखख : मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स प्रमाणित करणार्‍या सक्षम अधिकार्‍याची घोषणा

३. मुद्रांक शुल्क भरणा पावती:मानिव अभिहस्तांतरण करार नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक आहे

कायदेशीर आव्हाने आणि ठराव

जमीन क्षेत्रावरील विवाद : मंजूर योजना आणि वास्तविक बांधकाम यांच्यातील तफावत मानिव अभिहस्तांतरण दरम्यान विवादांना कारणीभूत ठरू शकते. सोसायट्यांनी अर्ज करण्यापूर्वी अचूक कागदपत्रे आणि मोजमापांची खात्री करणे आवश्यक आहे.

प्रलंबित थकबाकी : बिल्डर अनेकदा सभासदांकडून न भरलेली देयके सांगून वाहतूक करण्यास विलंब करतात. तथापि, अनेक न्यायिक उदाहरणांद्वारे स्थापित केल्याप्रमाणे, अशा समस्यांनी मानिव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड-कन्व्हेयन्स प्रक्रियेत अडथळा आणू नये. खटल्यातील जोखीम : तृतीय पक्षांनी मालमत्तेवर हक्क सांगितल्यास, सोसायट्यांना कायदेशीर अडथळे येऊ शकतात. सक्षम प्राधिकार्‍याचे प्रमाणपत्र, तथापि, भरीव संरक्षण प्रदान करते.

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्थांसाठी मानिव अभिहस्तांतरण हा एक महत्त्वाचा कायदेशीर उपाय आहे, ज्यामुळे बिल्डरच्या सहकार्याच्या अनुपस्थितीत मालमत्तेवरील त्यांचे हक्क सुरक्षित होऊ शकतात. हे सोसायट्यांना त्यांचे व्यवहार स्वतंत्रपणे व्यवस्थापित करण्यासाठी सक्षम करते, पुनर्विकास, देखभाल आणि विवाद निराकरणाचा मार्ग मोकळा करते. त्यांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी आणि वैधानिक जबाबदार्‍यांचे प्रभावीपणे पालन करण्यासाठी समाजासाठी त्याची कायदेशीर आणि प्रक्रियात्मक चौकट समजून घेणे आवश्यक आहे.